Langfristige Gewerberaummietverträge – a labyrinth in written form

Was it unterscheidet gesetzliche und gewillkürte Schriftform, elektronische Form, Textform e telekommunikative Übermittlung?

Das gesetzliche Schriftformerfordernis für langfristige Gewerberaummietverträge wird von vielen Praktikern seit jeher kritisiert. Umso mais sind die Erwartungen, wenn sich – wie jüngst – tatsächlich einmal eine Änderung ankündigt: Mit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz („BEG IV“) wird die bislang für Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr vorgesehene Schriftform a forma text has been replaced. Nachdem das BEG IV on September 26, 2024 of the Bundestag verabschiedet wurde und der Bundesrat am vergangenen Freitag seine Zustimmung erteilt hat, tritt die Gesetzesänderung nunmehr zum 1. Januar 2025 in Kraft.

Der potenzielle Nutzen dieser Gesetzesänderung polarisiert bereits jetzt. In the discussion of one of the fallen BEG IV – often the difference is great – the mark of the gesetzlichen form, the gewillkürten form, the text form, the electronic form and the telecommunicative communication – used aber best in your Unterschied?

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1. Gesetzliche Schriftform und Elektronische Form – die bisherige Rechtslage

Zunächst ist der Begriff des Schriftformerfordernisses bei näherer Betrachtung unpräzise. Die Einhaltung der Schriftform stellt bei langfristigen Gewerberaummietverträgen kein „Erfordernis“ im Sinne einer Wirksamkeitsvoraussetzung dar. § 550 S. 1 BGB bestimmt lediglich, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt (dh ordentlich kündbar ist). Die Rechtsfolge eines Verstoßes gegen § 550 S. 1 BGB besteht folglich nicht in der Unwirksamkeit des Mietvertrages, sondern lediglich in der Kündbarkeit des Mietvertrages vor Ablauf der vereinbarten Festlaufzeit. Grund dafür ist der hinlänglich bekannte Schutzzweck des § 550 BGB: Die Schriftform soll den Erwerber einer Immobilie schützen, der in den Mietvertag qua Gesetzes eintritt („Kauf bricht nicht Miete“) und daher allein anhand der schriftlichen Mietvertragsurkunde Kenntnis über all lichen Inhalte des Mietverhältnisses erlangen soll.

Bislang gilt die gesetzliche Schriftform, dh dass der Mietvertrag von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift ou mittels notariall beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden muss, um eine langfristige Bindung sicherzustellen. Damit muss der Mietvertrag grundsätzlich mittels „handschriftlicher“ Unterschrift auf Papier durch beide Parteien unterzeichnet werden.

The original script form can be inserted into other places during which the original class script was created. The alternative form zulässige elektronische (§ 126 Abs. 3 BGB) erfordert eine qualifizierte elektronische Signatur nach § 126a BGB. The big record sheet or the tablet record sheet are not genuine. The electronic signature must be set with a qualification certificate, as a “value verification qualification” will be ausgestellt. Dass these Vorgehen wenig intuitive und nicht praxisfreundlich ist, legt schon diese Formulierung nahe. Nor is the insfern verwundert, as the qualified electronic signature in practice cannot be considered valid.

2. Text form – die Neuerung nach dem BEG IV

Das BEG IV sieht vor, dass § 550 BGB im Rahmen von Gewerberaummietverträgen mit der Maßgabe anzuwenden ist, dass ein langfristiger Mietvertrag, der nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt. Mit dem Wechsel zur Textform entfällt insbesondere das Erfordernis eigenhändigen Unterschrift.

Zur Wahrung der Textform (§ 126 BGB) is as follows:

(i) Lesbarkeit der Erklärung: Die Erklärung muss zB auf Papier ou auf einem Computerbildschirm lesbar sein. Ausreichend sind auch elektronische Daten, die als solche nicht lesbar sind, aber in Standardformaten (etwa .pdf, .doc, .tiff, .html, .rtf ou .txt) verwendet werden.

(ii) Nennung der Person des Erklärenden: Im konkreten Fall muss auf Grund der zwischen den Parteien bestehenden Beziehungen die Person des Erklärenden hinreichend erkennbar sein – der Nachname ist damit zB nicht stets erforderlich. Eine Unterschrift is not erforderlich; die Nennung ist auch im Text oder Kopfteil möglich.

(3) während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.

(4) rkennen zu können.

Erneut viel “juristischer Kauderwelsch”. Übersetzt heißt all dies, dass für den Abschluss von langfristigen Gewerberaummietverträgen und Änderungen von solchen zukünftig also by e-mail, fax or SMS übermittelte Erklärungen ausreichend sein werden. Auch Nachrichten über Messenger-Dienste wie WhatsApp werden überwiegend für ausreichend gehalten. Dies ist allerdings (noch) umstritten.

On January 1, 2025, in Kraft tretende formale Erleichterung darf jedoch nicht zu der Annahme führen, dass zukünftig nicht mehr alle wesentlichen Bedingungen des Mietverhältnisses ordnungsgemäß zu dokumentieren sind. Werden die wesentlichen Bedingungen des Mietverhältnisses zukünftig nicht wenigstens in Textform vereinbart, gilt weiterhin, dass der betreffende Mietvertrag vorzeitig kündbar sein wird. Der Mietvertrag und dessen Anlagen sind daher weiterhin sehr sorgfältig zu entwerfen und auszufertigen.

3. Die gewillkürte Schriftform – eine gleichwertige Alternative zur gesetzlichen Schriftform?

Von der gesetzlichen Schriftform (§ 126 BGB) weiter zu unterscheiden ist die vertraglich vereinbarte (gewillkürte) Schriftform (§ 127 BGB). The parties may include the form in accordance with applicable law. Dies ist of der Fall bei Verträgen, bei denen – anders als bei langfristigen Mietverträgen – das Gesetz kein bestimmtes Formerfordernis vorsieht. Im Zweifel, dh wenn die Parteien nicht etwas anderes vereinbart haben, gelten für die gewillkürte Schriftform die gleichen Vorgaben wie für die gesetzliche Schriftform, allerdings softert § 127 Abs. entgegenstehenden Parteiwillens – ab. Zur Wahrung der gewillkürten Schriftform genügt danach fundsätzlich the telekommunikative Übermittlung und bei einem Vertrag der Briefwechsel.

The Übermittlung telekommunikative erlaubt etwa o Übersendung der Erklärung durch Telefax ou simple e-mail (dh auch ohne eingescannte Unterschrift). Erforderlich ist, dass die Erklärung dauerhaft gespeichert werden kann, sodass zumindest die Voraussetzungen der Textform erfüllt sein müssen. Im Falle der Einbeziehung der telekommunikativen Übermittlung entsteht insofern regelmäßig ein Gleichlauf von Text- und gewillkürter Schriftform. Es steht den Parteien im Rahmen der gewillkürten Schriftform allerdings auch frei, beispielsweise strengere Anforderungen für bestimmte Aspekte (Änderungen der Miete etc.) festzulegen.

Im Rahmen der gewillkürten Schriftform genügt ferner (wiederum vorbehaltlich eines entgegenstehenden Parteiwillens), eers also im Rahmen der gesetzlichen Schriftform, ein Briefwechsel, bei dem nicht die Erklärungen beider Seiten in einer Urkunde zusammengefasst sind.

Bei der gewillkürten Schriftform sollten zudem die Rechtsfolgen eines Verstoßes explizit geregelt werden: Erlaubt die Missachtung der gewillkürten Schriftform „nur“ die ordentliche Kündigung oder hat sie die Unwirksamkeit des Vertrages zur Folge? Grundsätzlich vermouth das Gesetz, dass im Zweifelsfall der Vereinbarung der Schriftform constitutive Bedeutung für die Wirksamkeit des Vertrages zukommt.

Ob die gewillkürte Schriftform eine „gleichwertige“ Alternative to the gesetzlichen Schriftform darstellt, hanging in the Ausgestaltung der Schriftformklausel in Einzelfall ab. Of factors such as Wirtschaftlichen Bedeutung des Mietvertrages und the praktischen Bedürfnissen da Parteien dürfte abhängen, inwieweit the Parteien über the Textform hinausgehen wollen. “One size fits all” is ideal for the class Schriftformklauseln daher zu kurz. Denkbar was etwa, dass die Parteien Abreden über bestimmte Kommunikationswege (zB über Messenger-Dienste) ausschließen, zugleich aber zur Vereinfachung des Unterschriftenlaufes den Austausch über Signaturplattformen, wie zB DocuSign, als formwirksam vereinbaren.

4. Macht die Wahl der Form einen Unterschied in einem Prozess?

In a Rechtsstreit können Verträge in Schriftform – gleich ob gesetzliche ou gewillkürte – uneingeschränkt zur Beweisführung genutzt werden. Erklärungen signs in text form are essential for any of them, as the Erklärende does not last a Unterschrift – e damit eine verlässliche Identifizierung – zu der Erklärung bekennen muss. Der Textform kommt insofern eher Documentations- als Beweisfunktion zu.

Insbesondere im Hinblick auf ausbleibende Mietzahlungen ist regelmäßig der Urkundenprozess das Mittel der Wahl. From the electronic documentation there is no information in the Sinne der Zivilprozessordnung, sondern sog. Augenscheinsobjekte sind, können diese selbst nicht Gegenstand des Urkundenprozesses sein. If you can take the product to the emergency process work site, the risk of product failure may be jeopardized. If you use the same electronic document and it is included in electronic document delivery, you may not use these augmentation features in the emergency process.

Ergänzend ist im Hinblick auf die Beweislast zu berücksichtigen, dass derjenige, der aus dem formbedürftigen Rechtsgeschäft Rechte herleiten will, die Einhaltung des Formerfordernisses (formwirksame Abgabe und Zugang der Erklärung) beweisen muss. Der Zugang einer E-Mail ou SMS ist im Regelfall nicht gerichtsfest nachweisbar.

5. Gilt die Textform auch für langfristige Gewerberaummietverträge, die vor dem 1. Januar 2025 abgeschlossen wurden?

Für vor dem Inkrafttreten des BEG IV abgeschlossene Gewerberaummietverträge gilt eine Übergangsfrist von 12 Monaten. During this 12-month period, you will be able to get the standard knowledge between a display version and a text message. Wird der Mietvertrag (nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung) geändert, ist die neue Rechtslage auf den Mietvertrag ohne Übergangsfrist anwendbar. Maßgeblich ist dann – vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen – allein, ob die Textform eingehalten wurde.

6. Fazit

Die für langfristige Gewerberaummietverträge neu eingeführte Textform erscheint auf den ersten Blick als praxistaugliche Vereinfachung, jedenfalls dergestalt, dass die Mietvertragsurkunde zur Unterzeichnung nicht mehr zeitaufwendig hin- und hergeschickt werden muss. Bei genauem Hinsehen wird jedoch schnell klar, dass bei der Vorbereitung eines Gewerberaummietvertrages weiterhin sehr sorgfältig vorgegangen werden muss. Selbiges gilt für die Änderung von Mietverträgen, die in Zukunft auch durch SMS-Austausch möglich sind. Es wird noch spannend werden, wie in zukünftigen Ankaufsprüfungen die Abwesenheit von zB WhatsApp-Nebenabreden zu Mietverträgen sichergestellt werden wird. Angesichts der Gratwanderung zwischen pragmatischer Handhabung, Rechtssicherheit und zuverlässiger Beweisführung wird zukünftig der Formulierung vertraglicher Schriftformklauseln besondere Aufmerksamkeit zukommen müssen.

(See source.)